부동산 투자의 단점은 초기자본이 많이 들어가는 것입니다. 하지만 부동산 경매에도 종류가 다양하게 존재합니다. 일반적인 경매물건 외의 경매를 '특수경매'로 정의합니다. 많은 사람들은 이러한 특수경매는 당사자와 합의가 어렵고 법정공방까지 각오해야 하는 부담감 때문에 꺼려하게 됩니다. 그렇기 때문에 이러한 특수물건은 감가율이 다른 물건보다 많고, 보통 정가에서 반값 이하로 매입할 수 있는 기회가 생깁니다.
목차
소자본 부동산경매 하는 방법
안녕하세요 직장에서 탈출하고픈 공부하는 직장인입니다.
앞선 포스팅에서 '부동산 경매
시세조사 하는 방법' 관련하여 말씀드렸었는데요,
(참고) https://month200-run.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EA%B2%BD%EB%A7%A4-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EC%8B%9C%EC%84%B8-%EC%A1%B0%EC%82%AC-%EB%B9%A0%EB%A5%B4%EA%B2%8C-%ED%95%98%EB%8A%94-%EB%B0%A9%EB%B2%95
[부동산 경매] 부동산 시세 조사 빠르게 하는 방법
안녕하세요 직장에서 탈출하고픈 공부하는 직장인입니다. 앞선 포스팅에서 '부동산 경매 무료 물건 조회' 관련하여 말씀드렸었는데요, (참고) https://month200-run.tistory.com/entry/%EC%9E%AC%ED%85%8C%ED%81%AC-
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오늘은 대부분의 초기 투자자들이 고민하고 있는
소자본 투자 방법에 대해
말씀드려 보겠습니다.
특수경매의 의미
특수경매는 '협상'이다.
특수경매는 말 그대로 경매로 나온 특수한 물건입니다.
물건에 얽혀있는 누군가와 협상해야 하고,
법원 판결까지 가야 하는 경우가 빈번하게 발생합니다.
그렇다면 골치 아픈데 왜 특수경매를 하려고 하느냐?
특수하기 때문에 유찰이 많이 되고,
일반 경매에서의 감가율 보다 더 크게 감가되어
문제를 해결할 수 있다면 반값 정도로 부동산 취득이 가능합니다.
내가 어떠한 문제를 해결함으로 인해 싸게 산
부동산을 정가로 팔게 되면 수익은 크겠죠?
특수경매의 종류
유치권, 지분경매, 법정지상권, 부실채권
유치권이나, 법정지상권 물건은
상대방의 부동산까지 매입해야
하는 경우와 소송이 어려운 경우가 많습니다.
게다가 자본금도 많이 필요합니다.
제가 생각하기에 소자본으로
위험도 낮은 투자를 하기 위해 접근가능한
특수경매는 지분경매입니다.
그리고 지분경매를 나누어
주거지 지분경매, 묘지 경매로 분류해
어떻게 분석하고 투자까지 하는지
간략하게 설명드리겠습니다.
소자본 특수경매 1(주거지 지분경매)
지분경매의 핵심은
경매로 나온 지분을 사서 나머지 지분을
가진 사람들에게 파는 것입니다.
주거지의 지분이 경매로 나오는 경우는 다양합니다.
지분으로 상속받았을 수 있고,
부부가 1/2씩 공동으로 취득 후 이혼 등
여러 가지 사정에 의해 나오게 됩니다.
지분경매 검색하는 방법
네이버 경매(경매탭 : 네이버 부동산 (naver.com)
네이버 부동산
네이버 부동산 경매
land.naver.com
1. 네이버 경매 접속
2. 경매종류 선택(아파트, 오피스텔, 주택, 토지 등)
3. 경매 소재지 선택(지역 선택)
4. 화면의 특수물건에서 '지분입찰 물건 검색'
옥션원, 스피드옥션 등
유료사이트도 비슷한 구성입니다.
어떠한 물건에 관심을 가져야 하냐 하면
나머지 지분의 사람에게 팔 수 있을만한 물건 위주로
관심을 가져야 합니다.
왜냐하면 소자본 이니까요
그리고 만에 하나 내 지분을 팔지 못할 경우를 생각해서
나머지 지분까지 내가 매입했을 때
거래가 활발하고 향후 시세상승이 예상되는 물건에
관심을 가져야 합니다.
내가 나머지 지분을 매입해서
정상물건을 만들어 팔 경우 가치가 높은 부동산이
매도하기 좋겠죠?
내가 산 지분을 기존 공유자에게
판매하기 위해서 현장확인은 필수적입니다.
주거지에 사람이 거주하는지,
실제 거주자는 누구인지
등기부등본을 분석해서 유추도 해봐야 합니다.
지분경매 진행 순서
1. 시세조사 및 등기부등본 분석
2. 현장 임장(거주자 분석 등)
3. 입찰 및 낙찰
4. 내용증명(인터넷 우체국 이용)
5. 소송진행(공유물분할, 부당이득반환)
내용증명은 공유자에게 내 지분을 팔기 위한 압박수단이며,
또 부당이득반환청구소송 위한 빌드업입니다.
양식에 맞게 내용증명을 작성 후 3부 출력
-> 수취인, 나, 우체국 1부씩 발송합니다.
여기서 합의가 이루어져 매도가 가능하다면 가장 좋지만
합의가 이루어지지 않는다면 소송을 진행해야 합니다.
5. 부당이득반환청구소송 or 공유물분할청구
내 지분이 있는데 별도의 거주자(점유자)가 있다면
우리는 주거지에 살지 못하고 있으니 소송이 가능하다.
협의를 통한 매도가 안 됐을 경우
1. 부당이득반환청구소-> 압박용, 월세 받기
2. 공유물분할청구소-> 압박용, 법원에서 경매 판결로 처분 가능
3. 공유자의 지분까지 내가 매수 -> 정상물건을 만들어 매도
판결은 원고(본인)가 100% 이깁니다.
왜냐하면 내 지분도 있는데 누리지 못하고 있으니까요
하지만 시간이 오래 걸리고(대출의 경우 이자압박),
소송 결과로 인한 월세도 투자금 대비 큰 금액을
기대하기는 어렵습니다.
그러니 소자본이라고 해도 정상물건까지 만들
여력이 되는 분들이 접근해야 합니다.
소송이 진행되는 동안 시간, 비용의 기회비용이
더 발생할 수 있다.
그러니 가장 중요한 점은 시세분석, 등기부등본 분석,
그리고 협상의 기술이다.
글을 마치며
포스팅을 하다 보니 거주지 지분경매만 해도
내용이 많아 다음포스팅에 이어서 '묘지경매'를
주제로 남은 이야기를 하도록 하겠습니다.
부자가 되기 위해 열공하시는 분들
모두 파이팅입니다.
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