부동산 투자의 단점은 초기자본이 많이 들어가는 것입니다. 하지만 부동산 경매에도 종류가 다양하게 존재합니다. 일반적인 경매물건 외의 경매를 '특수경매'로 정의합니다. 많은 사람들은 이러한 특수경매는 당사자와 합의가 어렵고 법정공방까지 각오해야 하는 부담감 때문에 꺼려하게 됩니다. 그렇기 때문에 이러한 특수물건은 감가율이 다른 물건보다 많고, 보통 정가에서 반값 이하로 매입할 수 있는 기회가 생깁니다.
목차
묘지경매 투자 방법
안녕하세요 직장에서 탈출하고픈 공부하는 직장인입니다.
[부동산 경매] 소자본으로 부동산 경매 하는 방법
안녕하세요 직장에서 탈출하고픈 공부하는 직장인입니다. 앞선 포스팅에서 '부동산 경매 시세조사 하는 방법' 관련하여 말씀드렸었는데요, (참고) https://month200-run.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%
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오늘은 이어서 2탄으로 '묘지 경매'
관련하여 말씀드려 보겠습니다.
기존 소액 투자자분들은 농지로 수익을 챙긴
분들이 많은 걸로 알고 있습니다.
하지만 최근 농지법 강화로 농지취득이 어려워져
법원에 농지취득자격증명을 하지 않으면
자격미달로 보증금만 몰수당할 수 있습니다.
그래서 최근에는 소액 부동산 경매 투자로 묘지경매가
떠오르고 있는 것 같습니다.
우리나라 묘지의 경우 공동묘지나
지목을 묘지로 바꾼 토지가 아닌 이상 대부분이 불법묘지입니다.
그런데도 토지소유자가 되었는데
대처를 쉽게 못하는 이유가'분묘기지권' 때문입니다.
묘지경매의 핵심은 묘지를 이장시키는 것이 아닌
공유자들에게 무조건 파는 것입니다.
단기간 협의를 통한 매도가 목적입니다.
묘지경매 수익구조
1. 묘지가 있기 때문에 유찰이 많이 된다.
2. 저렴하게 낙찰받는다.
3. 공유자(가족)에게 정가에 판다.
수익구조는 간단하지만 문제가 있을 수 있습니다.
문제 1) 무연고 분묘 -> 이런 묘지는 입찰하지 않습니다.
문제 2) 협의 중 공유자들이 안 사겠다면?
내가 취득한 땅에 설치된 묘를 처리해야 합니다.
내 땅에 설치된 타인의 묘를 어떻게 처리할 수 있을까요?
묘지경매 낙찰 후 처리 방법
1. 이장금액 지급하여 협의이장
(묘가 없으면 건축가능 혹은 투자가치가 있는 땅)
(나머지 지분도 매수할 생각 해야 합니다.)
2. 내용증명 및 부당이득반환청구소송
or 공유물분할청구소송
내용증명 이후 소송진행으로 공유자를 압박하여
공유자가 사게 만든다.
(압박은 되지만 배보다 배꼽이 더 커질 수 있습니다.)
좋은 묘지 고르는 방법
1. 지목이 '임야'인 묘지를 고르자
농지(전, 답, 과수원)를 취득하기 위해서는
해당지역 행정복지센터에서
농지취득자격증명을 취득해야 합니다.
해석에 따라 다르지만 분묘가 있어도
농지취득자격증명이 나오는 경우가 있지만,
원상 복구 계획서가 같이 들어가야 해서
농지로 복구하지 않으면 소유권 이전이 안됩니다.
그래서 이러한 제한이 없는 '임야'로 접근합니다.
2. 지분 공유자가 10인 미만
통상 묘지는 상속 및 증여로 인해
가족이 소유하고 있는 경우가 많습니다.
공유자가 너무 많으면 협의단계에서 힘들어지고
공유자가 너무 적으면 지분을 사줄 사람이 없을 수 있습니다.
5 ~ 10인 정도의 공유자가 적절합니다.
3. 고가 분묘(비석 등)를 찾자
공유자 중 누군가 내 지분을 사줘야 하는데
고가 분묘를 조성하는 집안이면 자손이 대대손손
번성한 집안이라고 할 수 있습니다.
내 지분이 빨리 매도가능할 확률이 높습니다.
4. 등기를 확인하자(공유자 분석)
등기에 공유자 주소와 토지이력이 나옵니다.
공유자 주소와 토지이력(저당 등) 보면
내 지분이 빨리 매도 가능할 것인지 가늠할 수 있습니다.
5. 건축가능 여부, 도로인접 확인
묘지경매의 주목적은 지분 단기매도입니다.
하지만 원만하게 합의가 안될 경우를 생각해야 합니다.
묘지처리(이장)와 용도변경까지 염두에 두기 위해
건축가능한 토지인지, 도로는 인접했는지 확인이 필요합니다.
공유자 주소와 토지이력(저당 등) 보면
내 지분이 빨리 매도 가능할 것인지 가늠이 됩니다.
6. 잔디 관리가 잘 돼있는 묘지
1번부터 5번까지 일치했다면 현장임장을 가서
진입사정과 관리상황을 보면 됩니다.
잔디가 잘 관리되어 있는 묘지라면
최근까지 정성 들여 조상을 모시는 중이라고
판단이 되고, 내 지분을 빨리 매입할 확률이 높습니다.
투자를 위한 셀프소송 공부
원만히 합의가 안되었을 경우를 항상
염두에 두고 접근해야 합니다.
하지만 소액투자자 분들은 소송에 비용을 들일
여력이 없을 경우가 많습니다.
그렇다고 내 투자금이 묶이게 둘 수는 없으니
스스로 해결하기 위한 공부를 해야 합니다.
본격적으로 지분경매와 묘지경매에 입문하려고
하시는 분들은 부당이득반환청구, 공유물분할청구 관련하여
사례를 많이 간접경험 해보시고, 시뮬레이션해 놓아야
상황에 처했을 때 대처가 가능할 것입니다.
이런저런 사례는 유튜브나 각종 도서에
많이 실려 있고, 유료 오프라인 교육에서도 접할 수 있습니다.
개인적으로는 기다림의 시간이 크더라도
당장에 나와 있는 묘지 매물을 덥석 낙찰받지는 마시고,
게시글 중단에 '좋은 묘지 고르는 법'을 항상 숙지하셔서
안전하게 첫 번째 사이클을 돌려보는 것을 추천드립니다.
개인이 할 수 있는 투자는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.
부동산 vs 주식(코인) 개인 성향차이와
투자금 규모의 차이이지만 사회초년생의 경우에는 둘 다
공부를 해보고 실천하는 것이 맞다고 생각합니다.
다음 포스팅부터는 드디어 주식을 어떻게 시작하는지
계좌생성 및 투자방법부터 말씀드리도록 하겠습니다.
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